律师随笔
郑州市人民政府关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见
作者：李大贺律师 时间：2011年09月01日
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郑州市人民政府关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见 郑政[2011]76号 各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门、各有关单位： 为进一步加强物业管理工作，改善行业建设环境，破解企业发展难题，规范企业经营行为，提升物业服务品质，促进和谐社区建设，依据相关政策法规，结合我市实际，制定支持物业管理行业持续健康发展的意见，请认真贯彻执行。 一、指导思想 认真贯彻落实科学发展观，以构建和谐郑州、提高群众生活质量为出发点，按照“拓宽思路、多策并举”的原则，大力支持物业服务企业健康快速发展，为广大业主提供规范优质服务，拓宽物业管理领域，扩大专业物业公司管理覆盖面，提升企业服务水平和质量，充分发挥物业管理在优化生产生活环境、拉动经济增长、增加就业、促进社会稳定和谐等方面所起的作用。 二、发展目标 （一）新建住宅小区实施专业化物业服务覆盖率达到100%，新建住宅项目物业管理招投标率达到100%。 （二）每年创建1—3个国家级物业管理示范项目和8—10个省级物业管理示范（优秀）项目。 （三）每年新增1—3家一级资质物业服务企业和3—5家二级资质物业服务企业。 （四）每年新增3000—4000个就业岗位。 三、支持物业管理行业发展措施 （一）加强行业监督、管理和引导，提高行业综合竞争力 1.加强对物业管理行业的监督和指导。物业管理行业主管部门要加强对物业服务企业的监督和指导，建立健全物业服务企业进入和退出机制。各县（市、区）人民政府要认真落实物业管理联席会议制度，定期召开物业服务企业座谈会，听取意见和建议，解决发展中遇到的困难和问题。定期与业主委员会、居民委员会座谈，开展各种形式的业主满意度调查。日常检查与动态考核相结合，评价物业服务企业业绩以业主满意度为主要指标。建立健全物业服务企业诚信体系，监督企业诚信经营。 2.增强物业服务企业的服务意识。物业管理行业主管部门要引导物业服务企业找准市场定位，强化服务意识，做到管理服务不越位、不缺位、不错位。物业服务企业要参照行业标准，依据物业服务合同，制订严格的企业服务标准，使之规范化和制度化，并注意拓宽与业主沟通的方式和渠道，最大限度地赢得业主的理解和支持。 3.提高物业服务企业的市场综合竞争力。物业管理行业主管部门要鼓励物业服务企业拓宽经营服务领域，实现物业服务产业化，积极尝试为业主提供各种形式的专项服务和特约服务。要丰富经营内容，打破单一的服务模式，逐步向物业服务集成、政务商务、礼仪接待等外围空间拓展服务，发挥自身优势，实现物业管理行业的持续健康发展。 （二）加大政策扶持力度，促进物业管理行业发展 1.鼓励人才引进。物业服务收费实行政府指导价的，管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费，经政府有关部门批准，可以安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策。 2.鼓励企业招用失业职工。物业服务企业新增岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》并符合《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》（财税[2010]84号）规定的人员，物业服务企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，3年内按照实际招用人数享受有关税费优惠政策，符合条件的可享受基本社会保险补贴政策。 3.合理确定物业服务企业税收的税基。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额部分征收营业税。符合查帐征收的物业服务企业，所得税可按查帐征收方式征收。 4.行政、事业单位向物业服务企业收取行政事业性收费项目，按照政策规定能免缴的一律免缴;不能免缴的按照最低标准收取。 （三）加大对优秀物业服务企业的奖励力度，鼓励优秀企业做大做强，努力提高行业发展水平 1.市政府每年对获得郑州市“十佳物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰，并给予5万元奖励。 2.引导物业服务企业提质升级。物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的，分别给予2万元、5万元奖励。 3.引导物业服务企业提升服务品质，创优争先。物业服务企业管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉的，分别给予物业服务企业10万元、5万元的奖励。 4.对管理老旧小区的物业服务企业实施奖励，鼓励企业承担社会责任。对新增老旧小区（纳入全市老旧小区改造计划）管理面积5万平方米以上，并签订5年以上期限的物业服务合同，承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予10万元奖励，奖励经费按照3：3：4的比例从合同签订第一年起分3年拨付到位。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，应缴回补贴经费，并依法承担违约造成的损失。 5.奖励经费由市财政承担，上述奖励经费每年12月底前由物业服务企业提出申请，经市房地产行政主管部门和财政部门审核确认并发放。 （四）加强物业服务企业与公用部门的联系，营造良好环境，实现共赢发展 1.政府主导，城区协调，供水、供电等部门为主，积极筹措资金，加大户表改造工作力度，争取5年内完成现有住宅区水、电抄表收费到户。对暂未完成改造、无法实现抄表收费到户的，仍由供水、供电部门和物业服务企业协商代收代缴，并签订有偿服务委托协议。 2.物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的绿化用水、保洁用水、热力交换用水、消防用水、景观用水，按照居民生活用水的标准收取费用，其他经营服务用水按经营服务业用水价格标准执行。 3.物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的小区供水二次加压用电、供暖设备热力交换运行用电、电梯运行用电、厅（廊）及楼道照明用电、庭院照明用电、消防及安全监控等设施设备用电，按照居民生活用电的标准收取费用，其他经营服务用电按一般工商业及其他用电价格标准执行。 （五）强化属地管理，破解经营难题，为物业服务企业提供良好的发展环境 1.各县（市、区）政府要建立物业管理长效机制和矛盾处理前置机制，将物业管理工作纳入社区建设，充分发挥社区居委会“自我管理、自我教育、自我服务”功能，严格落实物业管理联席会议制度，积极协调物业服务企业与业主、业主委员会之间的关系。物业服务企业应处理好与业主委员会、居委会、办事处的关系，将物业服务管理中的纠纷矛盾化解在基层。 2.要建立政府救助机制，对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。廉租房家庭应缴纳的物业服务费由辖区财政全额承担，此项经费由同级财政拨款，廉租房管理部门依据合同定期支付。其他生活困难家庭根据因难情况可享受一定比例的物业服务费财政补贴，享受范围、补贴标准由各县（市、区）自行制定。 3.建立“质价相符”的物业服务收费体系。物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，会同房地产行政主管部门及时调整与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。建立物业服务收费标准浮动机制，当物业服务成本构成要素（如最低工资标准等）发生调整时，及时调整政府指导价格。 （六）加强宣传引导，弘扬行业主旋律 1.加强对相关报道的引导、监督与管理。市委宣传部门要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作，使行业社会舆论监督及新闻报道客观、公正。相关媒体人员要加强对行业法规的理解与掌握，保证相关报道的专业性、科学性、客观性和公正性。 2.共建宣传平台，弘扬物业管理主旋律。在《郑州日报》、《郑州晚报》等主流媒体上开辟物业管理版块，在郑州人民广播电台设置物业管理专栏，进行政策宣传和舆论引导，通过宣传引导，让人民群众看到一个自强、自律和诚实守信的行业。 3.增强广大业主的物业消费意识。通过物业管理政策法规进社区、与媒体进行合作宣传等手段，全面加强物业管理法律法规的宣传，帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，真正参与到物业管理活动中来。 二○一一年八月二十日 |
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